ه موجب قوانین و مقررات، اتباع جز در موارد استثنایی از خرید ملک در ایران ممنوع هستند. بنابراین این افراد امکان تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را ندارند؛ به همین جهت بعضی از اتباع خارجی اقدام به خرید ملک به صورت قولنامه ای مینمایند یا با پرداخت مبلغ آن ملک را به نام افراد مورد اعتماد خود میکنند

شرایط خرید ملک در ایران توسط اتباع خارجی چیست؟

گاه اتباع خارجی که تابعیت ایران را ندارند به هر دلیلی نیازمند داشتن ملکی در ایران میشوند. اما به موجب قوانین و مقررات، اتباع جز در موارد استثنایی از خرید ملک در ایران ممنوع هستند. بنابراین این افراد امکان تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را ندارند؛ به همین جهت بعضی از اتباع خارجی اقدام به خرید ملک به صورت قولنامه ای مینمایند یا با پرداخت مبلغ آن ملک را به نام افراد مورد اعتماد خود میکنند.

اما هر دو روش فوق با ریسک هایی مواجه است که به وفور در پرونده های خود دیده ام

به عنوان مثال خرید املاک قولنامه ای با توجه به عدم تنظیم سند رسمی ریسک بالایی دارد

تنظیم سند به نام افراد ایرانی مورد اعتماد نیز خطرات خاص خود را دارد. چرا که سخت ترین پرونده های یک وکیل زمانی است که موکلش از اعتماد زیاد، متحمل زیانی  شده است

اما چه راهی برای خرید ملک سند دار به نام خود تبعه خارجی به صورت قانونی و صحیح وجود دارد؟

ابتدائا باید دانست که مطابق با اصل مندرج ماده 961 قانون مدنی اتباع خارجی از کلیه حقوق مدنی برخوردار خواهند بود مگر در موارد استثنایی

:ماده 961 قانون مدنی مقرر میدارد

:جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود

1- در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است

2- در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرد

3- در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد

در مورد حق تمتع اتباع بیگانه، این ماده، اصل اولیه را بیان میکند که همانا حق برخورداری از حقوق است

لکن در قسمت اخیر بند 1 ماده فوق به عنوان یکی از حالات استثنایی، موردی را که قانون صراحتا حقی را از اتباع خارجی منع کرده باشد، ذکر کرده

فلذا باید دانست برای اطلاع از مستند قانونی ممنوعیت اتباع خارجی از تملک ملک، به سایر قوانین و مقررات باید رجوع کرد

شرایط خرید ملک در ایران توسط اتباع خارجی چیست؟

در همین ابتدا باید گفت که با توجه به تنوع املاک از حیث کاربری از جمله مسکونی، زراعی، صنعتی و … اتباع خارجی طبق قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١۶/٣/١٣١٠  از تملک زمین های زراعی به نحو مطلق ممنوع هستند مگر در یک مورد خاص.

همچنین طبق تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، (تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی باشد)

ونیز مطابق تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری صنعتی جمهوری اسلامی ایران؛ (اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است)

با توجه به نصوص قانونی فوق، این نتیجه حاصل میگردد که بر خلاف سایر حقوق مدنی مندرج در ماده 961 قانون مدنی، در حوزه تملک ملک، اصل بر ممنوعیت و عدم حق تمتع است مگر با شرایطی که قانون گذار مقرر کرده است.

شرایط تملک مال غیر منقول در ایران برای خارجیان چیست؟

با توجه به توضیحات فوق، مشخص گردید که اولا تملک زمین زراعی ممنوع است

ثانیا در خصوص سایر زمین ها بسته به شرایط تبعه خارجی که آیا ساکن در کشور و نیز دارای اقامت دائم در ایران میباشد یا خیر پاسخ کمی متفاوت است

:در خصوص اتباع خارجی که در ایران ساکن بوده و دارای اقامت دائم نیز هستند و میخواهند ملکی را برای سکونت یا صنعت یا کسب و کار خود تملک کنند باید اظهارنامه ای شامل اطلاعات و مشخصات ذیل را تنظیم و به اداره ثبت محل وقوع ملک مورد نظر تقدیم کنند

الف – نام ونام خانوادگی
ب – تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی
ج – سن ، تاهل و هرگاه تقاضا کننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد جنسیت – سن و تعداد آنها
د- تاریخ ورود به ایران – مدت اقامت – نقاط مختلفی که درآنجاها سکونت داشته یا تعیین شغل قبلی و شغل فعلی
ه- محل اقامت دائمی
و- منظور از مالکیت که برای سکونت – صنعت و یا محل کسب میباشد
ز- نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاک و ثبت و محل وقوع ملک
ح – تعهد مبنی بر اینکه هرگاه تقاضا کننده  بخواهد محل اقامت دائمی خود را بخارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را حداکثر تا 6 ماه از تاریخ خروج ازایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات اجاره استملاک تحصیل نموده اند انتقال دهد والا اداره ثبت مربوطه با اجازه اداره کل ثبت ملک را طبق مقررات مربوطه بمزایده املاک بیع شرطی از طریق مزایده بفروش رسانیده و جه آنرا پس از وضع هزینه ها و عوارض قانونی بمالک خواهد پرداخت
تبصره – ثبت ملک بنام ورثه متقاضی در دفتر املاک منوط به رعایت مقررات این آئین نامه و سپردن تعهد مذکور در بند(ح ) میباشد.
ط – تعیین اینکه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر ومادر که تحت تکفل وی هستند و با وی در یک محل سکونت و یا در کسب و صنعت شرکت دارند ملک دیگری در ایران غیراز آنچه که مورد تقاضا است دارا میباشند یا نه و یا گر ملک دیگری دارند نوع ومشخصات و محل آن باید تعیین شود
ی – گواهی نامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه کیفری که متضمن محرومیت از جمیع یا بعضی حقوق اجتماعی باشد
ح – رونوشت پروانه اقام دائم که عکس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد

:و در ارتباط با خارجیانی که بدون داشتن پروانه اقامت دائمی قصد خرید ملک در ایران را داشته باشند میبایست مدارک زیر را طی اظهارنامه ای به یکی از سفارتخانه های ایران در خارج یا به استانداری محل وقوع ملک تقدیم کنند

‌الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی
ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (‌در صورت تغییر تابعیت)
ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت
داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر یک
‌د) محل اقامت دایمی متقاضی
‌تبصره 1 – مدارک مورد نیاز شامل تصویر اسناد مالکیت و نشانی محل وقوعی ملک و
تصویر اوراق گذرنامه متقاضی است. مراجع یاد شده در بالا مکلفند پس از‌دریافت تقاضا
و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند. گواهی
برابری تصویر مدارک و اسناد مزبور با اصل آنها به عهده‌مراجع یاد شده در ماد
می‌باشد